강남의 탄생 3부 프리미엄 아파트의 탄생

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여의도 서울아파트 단지 정보

여의도 서울아파트의 세대수는 192세대총2개동이며, 최고층은 12층에 이르는 아파트입니다. 1976년 9월 18일 사용 승인이 되었으며, 올해로 47년이 된 아파트로 재건축이 필요한 아파트죠. 총 주차대수는 260대로 세대당 1.35대에 달하며, 건설사는 삼익주택주입니다. 서울시 영등포구 여의도동 211에 위치하고 있으며, 면적은 161A, 166B, 238A, 238B로 큰 평수 아파트로만 이루어져 있습니다.

용적률은 210로 800까지 끌어올린다면, 4배 가까운 수치로 사업성이 꽤나 좋을 듯 보입니다.

성수동 현황

성수동 2호선 북측의 아파트 시세 현황입니다. 성수우방2차, 성수쌍용서울숲쌍용, 성수대우2차, 성수롯데캐슬파크, 성수아이파크, 성수우방 아파트를 비교 하였습니다. 2016년부터 현재까지 성수동 2호선 북측의 아파트 시세는 우상향 하는 모습입니다. 성수롯데캐슬파크 아파트가 2021년 12월에 시세 하한을 벗어난 실거래가를 기록했지만, 일회성 사례인지 여부는 추가 거래가 이어지는 경우 확인이 가능할 것으로 생각됩니다.

대구시 현황

대구시 아파트 시세 추이를 성수우방2차와 비교하였습니다. 대구시는 2022년 이후 범어e편한, 범어숲S, 빌리브범어에서 하락 경향이 나타납니다. 장원맨션의 경우 실거래가 없어 좋은 상황을 보입니다. 성수우방2차와 장원맨션의 시세 추이가 비슷하게 움직이고 있습니다. 대구시는 아파트 제공 물량이 증가할 예정인 관계로, 향후 하방 유행 관찰이 필요합니다. 서울시와 수도권 일부를 빼고 규제지역에서 빼고 점은 유리한 부분입니다.

주택구매력지수HAI

주택 중 아파트에 대한 주택구매력 지수 추이입니다. 2022년 6월 기준 HAI전국 78.8, HAI서울 37.4, HAI광역시 112.8입니다. 서울은 주택구매력이 가장 약한 중에 점층적으로 약화된 반면, 6개 광역시는 전국 평균보다. 주택구매력이 높은 수준이며, 주택구매력 지수는 공통적으로 2020년을 Peak로 하락 추세에 있습니다.

재건축 후 비교해볼만한 서울숲 트리마제 아파트 판매 가격 및 실거래가

2017년 사업 설명회 때 나온 55평 무상배정을 기준으로 삼아봅니다. 비슷한 평형대인 서울숲 트리마제의 56평대의 데이터를 가지고 와봤습니다. 트리마제의 경우 여의도 서울아파트처럼 한강뷰와 서울숲 공원을 가지고 있기는 하지만, 지하철역을 품고 있지는 못합니다. 이점을 떠나서라도 성동구의 입지가 현재는 신축 아파트 때문에 여의도보다. 높지만, 여의도에 신축 아파트가 들어선다면, 여의도는 성동구보다.

상급지라고 볼 수 있습니다. 마용성에도 용산이 마포나 성동구보다. 한 수 위이듯이, 여의도는 용산구와 강남구에 비견될만한 입지로 보시면 됩니다. 어쨌거나 트리마제 56평형대의 최고 실거래가는 2021년 4월에 47억 원을 기록했고, 현재 매물은 최저가가 56억 원에 달하고 있습니다.

공통적으로 2016년 대비 2022년 현재 PIR은 상승했고, HAI는 하락했습니다. 특히 서울 지역의 PIR이 더 높고, HAI는 더 낮습니다. 아파트 매매가격지수는 전국 평균이 100 이하로 낮아진 가운데, 성동구는 100.5를 기록 중입니다. 성수동의 아파트 시세는 우상향 추세가 지속적인 가운데, 롯데캐슬을 통한 우려의 조짐에 대해서는 지속적인 확인이 필요합니다. 대구의 아파트 시세는 2022년 들어 하락 경향이 나타나는 중이고, 공급물량 증가에 따른 영향이 지표로 나타나는지 지켜봐야 하겠습니다.

자주 묻는 질문