재개발 상가 투자의 장점과 단점

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상가 투자의 장점

1 주택 수 미포함 상가 투자는 관리처분인가가 난 후 입주권으로 전환되기 전까지 주택 수에 포함되지 않습니다. 이 점은 다주택자와 1주택자, 무주택자 모두에게 장점으로 적용될 수 있습니다. 다주택자의 경우는 보유하고 있는 주택의 세금과 대출에 영향이 없고, 1주택자 역시 양도소득세에서 혜택을 볼 수 있습니다. 마지막으로 무주택자는 청약 가점 및 특별제시 기회를 계속 유지할 수 있습니다. 2 주택 구입에 비해 대출이 더 쉽게 가능 주택의 경우, LTV 규제에 따라 투기과열지구는 40, 조정대상지역은 50까지만 대출이 가능합니다.

그러나 상가의 경우 토지거래허가구역 LTV 40을 빼고 최대 LTV 70까지 대출이 가능합니다. 따라서 더 많은 레버리지 활용으로 수익률 극대화가 가능합니다. 3 임대수익 기대 상권이 완전히 없어지기 전까지는 임대를 통해 임대료를 받을 수 있습니다.

상가를 상속이나 증여로 취득 시?

상가를 매매로 취득할 수도 있지만 직계존속이 돌아가셔서 피상속인으로부터 상가를 상속 혹은 사전에 증여받는 경우 다른 취득세율이 적용됩니다. 처음 상속으로 받게 되면 2.8에 부가 세금 포함 총 3.16의 세율로 상가 취득세율을 계산하고 증여로 상가를 받게 되면 기본 3.에 부가 세금 포함 총 4의 취득세율을 적용해서 상가 취득세를 계산하게 됩니다. 참고해서 사전 증여로 상가를 증여하면 건물분 10의 부가가치세가 발생할 수 있다는 사안을 알고 계셔야 합니다.

주택 증여 취득세율

주택 증여 취득의 경우에도 개정된 것을 확인할 수 있는데요. 증여 취득의 경우 과세표준액이 3억 원 미만인 경우 지역에 관련 없이 3.5의 세율로 취득세를 계산하지만, 3억 원 이상인 경우 지역에 따라 취득 세율이 달라지게 됩니다. 비조정대상지역의 경우 3.5의 세율이 적용되고 조정대상지역의 경우 6가 적용되었습니다. 그리고 조정대상지역이라고 하더라도 1 가구 2 주택 이하일 경우 소유주택을 배우자나 직계 존비속에게 증여할 경우 일괄 3.5가 적용됩니다.

주거용 오피스텔

일반 상업용이 아닌 주거용 오피스텔의 경우 주택 수에 포함이 됩니다. 재산세 과세대장에 주택으로 적혀있는 경우 따라서 과거 아파트 A와 주거용 오피스텔 B를 가지고 있다면, 2 주택을 가지고 있는 것으로 간주되기 때문에 새로운 주택을 매수할 때 3 주택의 취득세를 납부하여야 합니다. 다만, 공시가격 1억 원 이하의 주거용 오피스텔은 공시가격 1억 원 이하의 주택과 비슷하게 주택수에서 제외됩니다.

취득세 계산기

취득세 계산은 부동산 가액에 따라 세율이 다르게 연관된 게 특징인데요. 일반인의 경우 이와 같은 세율을 기억하기기 쉽지 않습니다. 그렇기 때문에 사전에 취득세를 알아보기 위해서는 위택스에서 제공하는 지방세 계산기를 이용하곤 하죠. 네이버에 취득세 계산기라고 치시면 간단하게 취득세를 계산해 볼 수 있는데요. 조정대상 지역 여부 및 주택수가 반영되지 않는 취득세만 계산이 가능하기 때문에 정확성은 다소 떨어지는 편입니다.

위택스에서는 취등록원인, 과세표준액, 매매일자, 취득일자, 거래유형, 조정대상지역 여부, 취득 주택 포함 주택 수를 입력하여 분명한 취득세를 사전에 확인할 수 있기에 주택 구입 전 취득세를 조회하는데 널리 쓰이고 있습니다. 지금까지 변경된 부동산 취득세율과 취득세 계산기, 그리고 생애 최초 주택 구입 시 취득세 감면 혜택 및 조건에 대하여 알아보았습니다. 부동산에 조금은 온기가 도는 요즘입니다.

자주 묻는 질문