청라 월드메르디앙 커낼웨이 분양가 모델하우스 후분양 오피스텔

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해당 물건의 가치는?

1. 첫번째 해당 주상복합 상가의 2016년 분양 당시 평단가를 확인해 보겠습니다. 해당 매물이 위치한 3층 302호의 초기 임대 분양가격은 321,300,000원으로 전용면적 평당 1,357만 원에 분양되었습니다 2. 2022년 감정검증 당시 가치를 확인해 보겠습니다. 분양 당시 약간의 거품이 끼인 것으로 보이고 지속해서 건물상가가 생기면서 가격이 하락한 것으로 보입니다. 3. 현재 임대료 기준으로 수익률 비교를 해보겠습니다.

감정평가상 분양가 대비 82.4 수준입니다. 최저가(2 회차)는 분양가 대비 57.7% 수준입니다. 감정가 기준으로 수익률 2.59%, 2회차 3.76%입니다.

중심상권은 청라1동에 위치한 중봉대로길 상권입니다.

유동인구가 가장 많고 유명 프랜차이즈 업종이 많이 들어와 있습니다. 또한 은행 및 병원도 많고 음식점주점 등 이미 중심상권으로 굳혀진 것 같습니다. 중심상권이 청라1동에 위치하고 있는 이유가 1동과 2동의 구분선과 중봉대로의 교차지점에 대형마트가 2곳이 바로 붙어있어서 대부분이 이곳으로 모일 수밖에 없어 보이는 구조입니다. 비록 대형마트 2곳롯데마트, 홈플러스이 청라2동에 위치하고 있으나 중심상권이 청라2동이 아닌 1동에 있는 이유가 청라2동은 대형 마트 바로 옆좌측으로 이렇습니다.

할 상업지역이 인접하지 않은 이유도 있을 것 같습니다. 또한 왕복 6차선의 중봉대로가 1동과 2동을 가르 지르기는 하나 건널목을 사용해 마트와 중심상권을 걸어가는 유동인구가 많이 이루어지고 있습니다.

해당 물건지 건물두손 중앙프라자 임대가격 현황

해당 건물의 3층이상 평균 임대료는 4만 원 2만 원 정도에 형성이 되어 있는 것 같습니다. 전용 평당 약 1,000만 원 선에서 매물이 많이 나와있습니다만, 급매 790만 원 물건도 있습니다. 분양가보다. 싸게 나온 매물 같습니다. 임대수익률은 45 정도인 것 같은데 이 정도 수익률로는 거래되는 가격 어려울 것 같아서 최대 수익률로 나와있는 3를 기준으로 검토를 해봐야겠습니다. 인근 부동산 임대가격 현황 도로변 상가건물청라커낼로 청라커낼로에 위치한남쪽 대로변 건물의 평균 임대료는 3층은 6만 원, 이상은 4.5만 원 정도인 것 같습니다.

최저가는 진성플라자 5층23.6평의 3.3만 원입니다. 수익룰은 4% 중반~ 5% 중반 사이에 있으며 전용평당 가격은 두 손플라자보다는 조금 높게 형성되어 있습니다.

이전 거래 사례

이전거래 경우 중 22년도에 거래된 내역만 확인해 보겠습니다.

코너가 평당 1,000만 원이 넘습니다. 그 외 전면이라고 판단되는 곳이 850~990만 정도에 거래가 된 것을 확인할 수 있습니다. 월세는 6층 7층이 2.5만 ~ 3만 원에 거래가 되었습니다. 현재 302호 임대료가 2.3만 원 정도에 되어 있으니 2.5만 원 정도에 월세가 형성될 것으로 추정할 수 있겠습니다. 부동상 정보지 매물 정보 확인

해당 물건지 건물과 인근 부동산 물건의 네이버 부동산을 통해 시세를 확인해 보겠습니다.

위치 분석물건지 소재

이번 경매 물건은 안탑깝게 도 중심상권이 있는 청라1동이 아닌 청라2동에 위치하고 있습니다. 청라국제도시 커낼웨이 수변 상가와 대로변 상가의 물건은 1동, 2동, 3동을 가리지 않고 매물이 많이 나와있습니다. 물건이 위치한 두손중앙플라자는 코너에 위치하고 있긴 하지만 사거리 코너가 아닌 막힌 3거리 코너에 위치하고 있어 너무 좋은 위치라고 하긴 어려워 보입니다.

또한 청라2동의 상업지역에 위치하고 있다고는 하나 우측에 공원이 있어 우측으로부터 유입되는 소비층은 없어 보이고 청라1동 사람들이 찾아올 것 같지는 않기 때문에 인근 거주세대인원들이 주요 수요층으로 보입니다.

해당 물건지 아래에 위치한 동양앤파트256세대, 청라롯데캐슬 828세대, 커낼힐스빌 오피스텔132호에 있는 입주민이 주요 소비층이 될 것 같기는 합니다.

개인적인 해당 물건의 적정가

해당 물건의 임대료는 100만 원 정도는 가능할 것으로 예상되나 해당 임대료로 계약이 행해지고 있지 않기도 하고 금리 부담으로 조금 더 보수적으로 봐야 할 것 같습니다.

적정매가 = 1.75억 원- 임대료 2천/80만- 수익률 6.3%

적정가는 1.7억~1.8억 정도로 추측하고 취등록세 등 그 외 부대비용 등을 고려해서 입찰을 고민해봐야 할 것 같습니다.

자주 묻는 질문