아파트 오피스텔 투자 취득세, 주택수, 부가세, 양도세까지 총 정리

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분양권 취득일 20.7.11~

2020년 부터 취득세 적용여부가 개정되며 적용을 하게 되었지만 주택 수에는 포함되지 않았습니다. 그렇지만 20.8.12일 이후에는 분양권을 취득한 시점부터 주택수에 포함하게 됩니다. 예를 들어서 분양권에 당첨된 인원은 당첨된 시점부터 주택 수에 포함하게 됩니다. 분양권을 양도받은 인원은 계약일부터 주택 수에 포함하게 됩니다. 그러므로 20년 8월 12일 이후에 분양권을 취득하신 분들은 2주택 부터 조정대상 지역일 경우 8%, 비조정 대상지역일 경우 일반 세율의 취득세를 납부하게 됩니다.

이제 예를 들어서 분양권 취득세에 관련해서 조금 더 설명드리겠습니다. 1. 만약 20.8월 12일 이전에 주택을 2개 가지고 있었으며 1개의 분양권이 있었다고 생각해 보시면 이 분양권의 경우 입주 시는 남은 주택 2개는 처분하였습니다.

아파트 분영권 주택수 합산여부?

다음은 아파트 분양권이 주택수에 합산이 되느냐입니다. (오피스텔 분양권은 합산되지 않습니다. ) 이 기준이 까다롭고 복잡한데요. 다음과 같은 기준으로 분양권에 대한 주택수 포함여부를 결정합니다. 위 표는 취득세를 부과할 때는 2020년 8월 12일 이후를 기준으로 주택수에 합산하고 양도세를 부과할 때는 2021년 1월 1일 이후를 기준으로 합산한다는 것입니다. 그러므로 분양권을 2020년 8월 12일 이전에 취득하고 매도하는 경우에는 주택으로 보지 않아왔지만 올해부터는 취득/양도할 경우 모두 분양권을 주택으로 계산합니다.

취득시기는 매수자 입장에서는 잔금청산일(당첨자에게 지급할 잔금을 모두 준 날)이 주택 취득시기로 계산됩니다. (청약 당첨자는 당첨자 발표일이 취득일입니다.

분양권 주택수에 담기다 되는 시기

분양권도 주택으로 포함되는 시기는 내년부터 입니다. 즉 2021년 부터는 기존에 1주택을 가지고 있으면서 분양권을 가지고 있을 경우 2주택자가 됩니다. ※ 예외사항 1주택자가 새집으로 이사하기 위해 분양권을 소유한 경우에는 과거 주택을 3년 안에 매각하면 예외를 적용하기로 했습니다. 연관 개정안은 현재 국회에 계류 중에 있지만 180석의 여당이 7월 임시국회 안에 이 법안에 대한 입법 절차를 마치겠다고 한 만큼 국회에서 통과될 가능성이 큽니다.

현재는 대출 혹은 청약을 할 때만 분양권을 주택 수에 포함시키고 있습니다. 왜냐하면 분양권은 당장 존재하지 않는 주택이기 때문 세법에 따라 다주택자를 판단하는 기준에서는 주택 수에 포함시키지 않기 때문입니다. 개정안의 시행 시기는 2021년 1월 1일 양도분 부터 해당됩니다.

아파트 분양권 양도소득세금 과세 면제 요건?

21년 예전에는 분양권을 주택으로 보지 않았지만 이후에는 분양권을 주택으로 보기 때문 현재 시행중인 일시적 1가구 2주택 과세 면제 혜택을 받을 수 있습니다. 과거 일시적 1가구 2주택 양도소득세금 과세 면제 요건은 종전 주택을 2년이상 소유 + 2년 거주(규제지역) 이후 1년 이상이 지난 뒤 2번째 주택을 취득하고 3년 이내에 1번 주택을 매도할 때 비과세가 되는 것입니다. 여기서 1,2번 주택 획득 이후 1번 주택을 팔아야 되는 시기가 다를 수 있습니다.

특히 규제지역에서는 2번째 주택으로 전입한다는 요건이 까다로운 요건 같습니다.

주택수의 적용

신탁 주택 : 위탁자에게 가산 조합원 입주권 or 주택 분양권 : 소유자에게 가산 오피스텔(1억 원 초과의 주거용 만) : 소유자에게 가산 ① 법 제13조의 2 제1항 제2호 및 제3호를 적용할 때 세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 보유하는 주택, 법 제13조의 3 제2호에 따른 조합원입주권, 같은 조 제3호에 따른 주택분양권 및 같은 조 제4호에 따른 오피스텔의 수를 말합니다.

이 경우 조합원입주권 혹은 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원입주권 혹은 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일)을 기준으로 연관 주택 획득 시의 세대별 주택 수를 산정합니다.

주택수에 포함되지 않는 경우

– 가정어린이집- 사원용 주택- 농어촌 주택- 공시가격 1억원 이하 주택- 임대주택- 노인복지주택 등 이상으로 분양권, 오피스텔이 주택수에 포함되는지에 대해서살펴보았습니다. 필요하신 분들께 도움이 되었으면 좋겠네요. 감사합니다.

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